如果房價(jià)大幅下跌，銀行能不能扛住？
在本輪房地產(chǎn)(行情 專區(qū))調(diào)整中，浙江受影響和沖擊相對(duì)較大，其中溫州房價(jià)下跌超過30%。昨日，多位浙江銀行、監(jiān)管人士接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，目前浙江等地房價(jià)下降幅度，對(duì)銀行來說“有壓力但還不是很大”。
上述人士向本報(bào)記者透露，2009年~2012年，在銀監(jiān)部門的部署下，他們一直在對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款進(jìn)行壓力測試，并對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)排查。目前，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房屋抵押貸款已有所收緊。
銀行注視樓盤降價(jià)
從3月開始，浙江杭州、寧波等地，陸續(xù)傳出個(gè)別樓盤大幅降價(jià)銷售。
4月底，由于受到周邊樓盤相繼降價(jià)競爭影響，余姚一樓盤降價(jià)四成銷售，但開發(fā)商稱去化率還是在70%左右。與此同時(shí)，寧波某樓盤七、八折銷售，據(jù)寧波房產(chǎn)業(yè)界人士反映，去化率也在50%左右。
“降價(jià)還能賣得動(dòng)，說明市場還不至于那么糟糕。”寧波華星房產(chǎn)咨詢有限公司副總經(jīng)理陳敏梁說，從成本結(jié)構(gòu)來看，大部分降價(jià)樓盤保本銷售或有微利，開發(fā)企業(yè)主要出于回籠資金或財(cái)務(wù)平衡考慮，不會(huì)對(duì)銀行還款造成影響。
一家杭州商業(yè)銀行人士說，樓盤降價(jià)多少銷售，是房企的自主經(jīng)營行為，銀行更關(guān)注企業(yè)資金流狀況，但并不意味著銀行對(duì)此視而不見，去化率是銀行關(guān)注樓盤銷售的主要指標(biāo)。同時(shí)，購房者以剛需和改善性為主，銀行認(rèn)為這些購房貸款是非常安全的。
在這輪房地產(chǎn)調(diào)整中，溫州是房價(jià)下降的“重災(zāi)區(qū)”。今年兩會(huì)期間，溫州市市長陳金彪對(duì)媒體表示，從2011年起，溫州房價(jià)目前為止回落了1/3。但據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查，之前被熱炒的房子價(jià)格普遍縮水50%~60%，即使是一些大型老小區(qū)，市值縮水也在30%左右。
溫州中鼎房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理盧林勇說，通常來說，普通住宅貸款評(píng)估價(jià)為市場成交價(jià)的8折，按最大抵押貸款七成計(jì)算，即可貸款房屋成交價(jià)的56%，可見銀行對(duì)購房貸款風(fēng)險(xiǎn)已有基本防范，“目前溫州房價(jià)是全國跌幅最大的，但絕大部分房子的總價(jià)還是大于貸款的。”
“如果房價(jià)還要繼續(xù)下降，銀行壓力就比較大。”一家溫州商業(yè)銀行人士認(rèn)為，目前溫州房價(jià)處在“風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)”，銀行在關(guān)注房價(jià)下降、交易市場低迷同時(shí)，更擔(dān)心不良抵押房產(chǎn)的處置變現(xiàn)壓力。“一些司法拍賣房，價(jià)格普遍要比市場價(jià)低，且不受限購套數(shù)影響，還能從銀行取得貸款，但也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。”
另一位溫州商業(yè)銀行人士也認(rèn)為，現(xiàn)在銀行最擔(dān)心的是，這些抵押房產(chǎn)一旦成為不良資產(chǎn)，在目前交易行情下，往往存在有價(jià)無市、無人接盤的尷尬，處置時(shí)間拖長，必然導(dǎo)致銀行績效下降、利潤縮減、撥備提高等壓力。
出招抵御房貸風(fēng)險(xiǎn)
“各銀行情況有差異，有些比較樂觀，有些壓力比較大。”一位浙江區(qū)級(jí)金融監(jiān)管辦負(fù)責(zé)人說，在監(jiān)管部門的部署下，許多銀行都建立了房地產(chǎn)壓力測試模型。“由于貸款結(jié)構(gòu)等不同，各銀行測試模型采用的參數(shù)指標(biāo)差異也比較大。”
該負(fù)責(zé)人說，一般來說，一些大型國有銀行與國企、大型房企合作比較多，相對(duì)來說房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)壓力會(huì)輕一些；而一些商業(yè)銀行與本土中小房企合作較多，由于這些房企、項(xiàng)目股東背后往往是實(shí)體企業(yè)，在如今實(shí)體企業(yè)普遍不景氣的狀況下，貸款風(fēng)險(xiǎn)壓力就比較大一些。
同時(shí)，測算模型采用的參數(shù)，還與地方經(jīng)濟(jì)有緊密關(guān)系。上述負(fù)責(zé)人說，相比來說，溫州企業(yè)出險(xiǎn)率較高，個(gè)人貸款比重高，房地產(chǎn)抵押貸款比重大，再加上房地產(chǎn)開發(fā)量供大于求，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比較大些。
數(shù)據(jù)顯示，去年底溫州地區(qū)銀行的貸款余額7092億，其中1000多億為房地產(chǎn)貸款，4400多億是用房產(chǎn)作為抵押的，存在房地產(chǎn)貸款占比高、房地產(chǎn)抵押物占比高、實(shí)體經(jīng)濟(jì)涉足房地產(chǎn)比例高的“三高”現(xiàn)象。
此外，上述溫州銀行人士也向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露，在房價(jià)下行壓力下，一些銀行也在加大對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的排查力度。
“總體來看，上海房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)要比杭州好些，杭州又比溫州好些。”上述負(fù)責(zé)人說，房價(jià)下行，對(duì)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)有壓力，但還不至于那么大。
美國彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)稱，即使中國房價(jià)下跌50%，中國商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣持續(xù)相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營。依據(jù)一是，中國金融機(jī)構(gòu)那份結(jié)論為房價(jià)下跌30%，其對(duì)銀行業(yè)不良貸款率并不會(huì)產(chǎn)生太大影響的研究報(bào)告；依據(jù)二是，目前中國商業(yè)銀行不良貸款率為1%。所以即使房價(jià)下跌50%，不良貸款率也僅為6.6%。
